Promotor: Algunos bancos se niegan a invertir en vivienda, y en el caso de los demás, terminas de construir antes de recibir el dinero
- Prensa
- febrero 22, 2023
Aparentemente, los bancos han cambiado de actitud frente a la financiación de proyectos residenciales, pero la realidad es otra. Si a las entidades de crédito que aún no se han deshecho de los activos improductivos se les prohíbe financiar a este sector inmobiliario, a aquellas que reciben expedientes les cuesta solucionarlos, afirma Tomás Manjón, socio director del grupo español Mantor..
“Algunos bancos te rechazan desde el principio, y los que están abiertos, dan préstamos muy difícilmente, así que terminas la construcción antes de que liberan el dinero”, dice Manjon en una entrevista concedida a la revista Capital.
Tomas Manjon dirigió el negocio inmobiliario de Ion Ţiriac durante cuatro años, durante los cuales, dice, aprendió de éste que valor, riesgos y sacrificio son necesarios en el espíritu empresarial. En 2015, junto con Diego Stuyck y David Tortosa, fundó el grupo Mantor, que estos días ha iniciado las obras de construcción de su primer proyecto residencial.
Hace un año y medio, los tres compraron un terreno cerca de la tienda Lidl en el Boulevard Iancu Nicolae de Bucarest, a un precio tan alto que Manjón dice que le da vergüenza hacerlo público. Ahora ha comenzado la construcción del complejo Trastevere, que contará con 54 viviendas a la venta a un precio medio de 1.400 euros/m². La inversión en este proyecto se estima en unos 6 millones de euros, incluido el coste del suelo, pero el grupo español no recurrirá a los bancos, porque se financia con capital propio y con los anticipos que pagan los compradores.
«Hasta ahora hemos vendido un poco más de la mitad de los pisos. Hemos vendido con unos descuentos bastante grandes antes de que comenzara la construcción. El descuento inicial fue del 30%. El que compra ahora tiene un 18% de descuento, cuando llegamos a cierto nivel con las obras bajamos al 13% y así sucesivamente. Esperamos vender la mayoría de las unidades antes de la finalización del proyecto, prevista para el otoño del próximo año”, dice Manjon.
En paralelo, los españoles han comprado un terreno de unos 2.700 metros cuadrados en la calle Pipera donde quieren construir un complejo con un número similar de viviendas. Manjon ve el mercado residencial como una pirámide, desde la perspectiva de la demanda, con casas de lujo en la parte superior. No quiere construir grandes proyectos, porque hay menos clientes hacia la cima de la pirámide y para controlar su riesgo. En el caso de este proyecto, Manjon está pensando en recurrir a los bancos. Además, Mantor está en discusiones preliminares para la adquisición de un edificio antiguo cerca del Círculo Militar en el centro de Bucarest, que puede consolidarse y transformarse en un bloque de apartamentos.
Hace un año, el empresario recuerda que perdió, a favor de otro inversor, un terreno en el centro de Bucarest, adecuado para un pequeño edificio de oficinas, porque su alto precio hizo que la gente a su alrededor lo catalogara de loco..
Rumanos, interesados en apartamentos en alquiler
Además de la división de promoción inmobiliaria, el grupo español también comprende una empresa constructora, una empresa de administración de fincas y una empresa de Diseño y Cosntrucciòn de Interiores.
Como constructor, Mantor ha finalizado recientemente una residencia de estudiantes de 16 plazas en el centro de Bucarest, donde se practican alquileres mensuales de al menos 250 euros/mes.
Tomas Manjon dice que nota un aumento en el interés de los rumanos por invertir en apartamentos para alquilar, justificado por el mayor rendimiento que los depósitos bancarios.
«La gente no es consciente de lo complicado que es un negocio así. Si tienes un apartamento está bien, pero si tienes cuatro empiezan a aparecer problemas. Te toma tiempo como un trabajo. Nuestro grupo, a través de Facilitec, gestiona varios pisos de alquiler y puedo decir que es un gran dolor de cabeza. Cuando tienes 400 familias, cada una con sus propios problemas y frustraciones, es complicado administrar un negocio. En el caso de un edificio de oficinas, tienes cuatro clientes con los que hablas el mismo idioma de negocios y obtienes una mejor rentabilidad. Además, un edificio de oficinas lo gestionas con dos personas, pero si tienes apartamentos necesitas un ejército de personas”, explica el emprendedor.
Pocas grúas
También dice que en Bucarest hay pocas grúas para una ciudad con tres millones de habitantes. En comparación, en plena crisis, en Madrid -su ciudad natal- sólo en un barrio había más grúas.
“En un mercado pequeño, cuando aparece una obra grande, absorbe toda la mano de obra disponible. En esos momentos es muy difícil encontrar trabajadores”, explica Manjon. La constructora del grupo prefiere subcontratar la mano de obra a empresas más pequeñas y especializadas.
Durante la crisis, el joven emprendedor manejaba el negocio local del grupo español Gea21, empresa que se enfrentó a drásticos problemas en el desarrollo del complejo Laguna Residence, que fue finalmente a la quiebra.
«Aprendí de la crisis que hay que ser flexible. Las viviendas que hacemos ahora ahora tienen distribuciones flexibles, como en los edificios de oficinas. Durante la crisis, cuando el mercado cambió, no pudimos reaccionar porque la estructura de los departamentos era rígida. La flexibilidad, en cambio, te permite adaptarte rápidamente a nuevas situaciones”, concluye el gerente del grupo Mantor.
Tomás Manjón jugó al fútbol en el equipo juvenil del Real Madrid hasta los 16 años y posteriormente jugó al rugby en la segunda división de España.
